Ставка дисконтирования в бизнес-плане: как обосновать и почему от нее зависит NPV – расчет на мини-гостинице в Туркестане

Ставка дисконтирования – это доходность, которую инвестор требует за то, чтобы вложить деньги в проект, а не в безрисковый инструмент. В Казахстане в 2026 году отправная точка – базовая ставка Нацбанка 15,75%; к ней добавляют премии за размер бизнеса, отраслевой и проектный риск. Для малого бизнеса обоснованная ставка обычно получается в диапазоне 20–30%. Выбор внутри этого диапазона меняет вывод: мини-гостиница в Туркестане с покупкой здания за 112 млн ₸ при ставке 20% дает NPV +18,7 млн ₸, при 25% – −3,4 млн ₸. Тот же проект, профинансированный кредитом «Өрлеу» под 12,6%, для собственника дает NPV +21,5 млн ₸ при ставке 25,75%. Поэтому ставку не выбирают «на глаз» – ее собирают по компонентам и объясняют.

Коротко

• Ставка дисконтирования = требуемая доходность с учетом риска. Чем рискованнее проект, тем выше ставка и ниже NPV.
• Для малого бизнеса удобен кумулятивный метод: базовая ставка Нацбанка + премии за размер, отрасль и проект.
• WACC – средневзвешенная стоимость капитала: доля своих денег × их цена + доля кредита × ставка кредита.
• На упрощенке проценты по кредиту не уменьшают налог – налогового щита в WACC нет.
• Номинальные потоки дисконтируют номинальной ставкой, реальные – реальной. Смешивать нельзя.

Зачем бизнес-плану ставка дисконтирования

Ставка нужна для трех показателей: NPV – сколько проект стоит сегодня с учетом риска, дисконтированного срока окупаемости и сравнения с IRR. Деньги через 5 лет стоят меньше, чем сегодня: и из-за инфляции, и из-за риска, что они не придут. Ставка переводит будущие деньги в сегодняшние.

Кому она важна:

Для небольшого бизнеса под микрокредит или грант ставка дисконтирования обычно не нужна – там смотрят окупаемость и денежный поток. Для проектов от нескольких десятков миллионов тенге и для инвестора без нее не обойтись.

Как ставка меняет стоимость будущих денег

Чтобы почувствовать ставку, посмотрите, сколько сегодня стоит 1 млн ₸, который придет через 5 и 10 лет:

При ставке 25% деньги через 10 лет стоят в 10 раз меньше. Поэтому для малого бизнеса с высокой ставкой важны первые 3–5 лет, а поздние годы и стоимость в конце горизонта почти ничего не добавляют. Проекты, которые окупаются только на 8–10-й год, при высоких ставках почти всегда выглядят слабо – и это честный сигнал о риске.

Метод 1. Кумулятивный: базовая ставка + премии

Самый понятный способ для малого бизнеса. Собираем ставку из компонентов:

Базовая ставка – факт: 15,75% по решению Нацбанка от 23 октября 2026 года, ее можно проверить на сайте Нацбанка. Премии – экспертная оценка, и их нужно объяснить одной фразой каждая: почему 3%, а не 1%. Для гостиницы в Туркестане отраслевая премия – это сезонность туристического потока; проектная – новый объект без истории загрузки.

Как объяснить премии для гостиницы. Премия за размер 4% – одна гостиница на 15 номеров, доход зависит от владельца, долю трудно продать. Отраслевая премия 3% – сезонность туристического потока в Туркестане: зимой загрузка держится только на договорах с организациями. Проектная премия 3% – новый объект без истории загрузки и отзывов на площадках бронирования. Каждая фраза опирается на факты из других разделов плана – рынка, сезонности, рисков, – и эксперт видит связь.

Где ошибаются. Берут ставку «как у всех» – 10% из российских или зарубежных методичек. В Казахстане при базовой ставке 15,75% ставка 10% означает, что проект оценивают выгоднее депозита без риска – это сразу видит любой эксперт.

Метод 2. WACC – средневзвешенная стоимость капитала

Если проект финансируется и своими деньгами, и кредитом, считают WACC:

WACC = доля собственных средств × стоимость собственных средств + доля долга × ставка по долгу × (1 − ставка налога на прибыль).

Множитель (1 − налог) – это налоговый щит: на общем режиме проценты уменьшают КПН. На упрощенке налог считают с дохода, а не с прибыли, и проценты его не уменьшают – налогового щита нет, и в формуле множитель равен 1. Это частая ошибка в шаблонах: на упрощенке WACC считают так, будто проценты экономят 20% налога.

Для гостиницы: 40 млн ₸ своих денег по 25,75% и 72 млн ₸ кредита «Өрлеу» под 12,6%:

Гостиницы, кроме пятизвездочных, входят в перечень «Өрлеу» – поэтому кредит под 12,6% здесь реален. С рыночным кредитом под 22,75% WACC был бы около 23,8%.

Метод 3. Альтернативная доходность собственника

Третий способ – от того, что собственник может получить, не открывая бизнес. Если деньги лежат на депозите под ставку, близкую к базовой, а альтернативный бизнес, который владелец знает, приносит 30% в год, – ставка для нового проекта не может быть ниже этих цифр. Метод простой и понятный владельцу, но плохо объясняется внешнему эксперту: «я хочу 30%» – не обоснование. Поэтому его используют как проверку кумулятивного метода: если сумма премий дает 18%, а владелец реально может заработать 30% в другом деле, премии занижены.

Ориентиры ставки для разных проектов

Это ориентиры по нашей практике, а не норматив: к базовой ставке 15,75% добавлены типичные премии. Логика простая: чем больше у проекта истории, контрактов и залога – тем ниже премия; чем он новее, сезоннее и зависимее от одного человека – тем выше.

WACC на общем режиме. Если бы та же гостиница работала как ТОО на общем режиме, проценты уменьшали бы КПН 20%, и стоимость кредита после налога составила бы 12,6% × (1 − 0,2) = 10,08%. WACC снизился бы с 17,3% до 15,7%. Но это не повод переходить на общий режим: налоговый щит экономит на процентах, а упрощенка экономит на всем налоге. Для мини-гостиницы с выручкой около 66 млн ₸ упрощенка 2% остается выгоднее – подробно о выборе режима в статье НДС для малого бизнеса в 2026 году.

Пример: мини-гостиница в Туркестане с покупкой здания

В статье бизнес-план гостиницы мы посчитали мини-отель на 15 номеров в арендованном здании: 25 млн ₸ вложений и около 20,5 млн ₸ результата в год. Здесь – вариант с покупкой здания: здание 450 м² за 90 млн ₸, оснащение 18 млн ₸, резерв 4 млн ₸ – 112 млн ₸. Без аренды результат вырастает примерно до 27,7 млн ₸ в год. Горизонт – 10 лет, в конце здание остается у владельца – закладываем его стоимость 90 млн ₸ без роста.

Потоки проекта.

NPV при разных ставках.

IRR проекта – 24,1%. Если требовать 25% и выше, проект с покупкой здания не проходит; если оценивать по WACC с дешевым кредитом – проходит с хорошим запасом. Один и тот же проект, два вывода – и оба верные, если понимать, чей это расчет.

Проект или собственник: какой поток дисконтировать

Здесь главная тонкость. Есть два корректных расчета, и их нельзя смешивать:

Для собственника: кредит «Өрлеу» 72 млн ₸ на 10 лет под 12,6% – платеж 1 058 117 ₸ в месяц, 12 697 409 ₸ в год. Поток собственнику – 15 009 376 ₸ в год, вложения – 40 млн ₸. Дешевый кредит работает как рычаг: проект сам по себе дает 24,1%, а собственник на свои 40 млн ₸ – 39,4%.

Ошибка, которую делают чаще всего: берут поток проекта до кредита и дисконтируют его ставкой собственника 25,75% – получают минус и отказываются от хорошего проекта. Или наоборот – поток собственника после кредита дисконтируют низким WACC и завышают NPV. Правило простое: поток и ставка должны относиться к одному и тому же капиталу.

Аренда или покупка здания: что показывает дисконтирование

Дисконтирование особенно полезно, когда нужно сравнить два способа сделать один бизнес. Для гостиницы в Туркестане:

Покупка дает больший годовой поток – аренда не платится, – но требует в 4,5 раза больше денег, и при требуемой доходности 25,75% эти деньги не окупаются. Аренда при той же ставке создает почти 39 млн ₸ стоимости. Вывод для малого бизнеса типичный: на старте выгоднее арендовать, а покупать здание – когда бизнес работает и есть дешевый кредит. Если покупку финансировать кредитом «Өрлеу» под 12,6%, картина для собственника меняется – это видно в разделе выше.

Стоимость в конце горизонта

У проектов с недвижимостью значительная часть NPV – стоимость актива в последнем году. Ее нужно обосновать так же, как ставку:

При ставке 25% даже рост стоимости здания до 120 млн ₸ не делает проект положительным. Консервативный подход – закладывать стоимость не выше цены покупки и не добавлять рост цен на недвижимость, если потоки посчитаны без индексации. Оборудование и мебель к концу горизонта обычно считают с нулевой стоимостью.

Номинальная или реальная ставка

Если в потоках заложен рост цен – индексация тарифов, зарплат, расходов, – это номинальные потоки, и ставка тоже должна быть номинальной: с инфляцией внутри. Базовая ставка Нацбанка – номинальная. Если же потоки посчитаны в ценах первого года без роста, корректнее дисконтировать реальной ставкой – примерно номинальная ставка минус инфляция. В нашем примере потоки без индексации, а ставка номинальная – это консервативный подход: он занижает NPV и защищает от излишнего оптимизма. При инфляции около 9% разница существенная – это нужно указать в бизнес-плане одной фразой.

Не учитывайте риск дважды

Риск можно отразить в ставке – через премии, а можно в потоках – через осторожные допущения и сценарии. Если сделать и то, и другое, риск учтен дважды, и NPV занижен. Типичная картина: потоки посчитаны по пессимистичной загрузке, а ставка взята с максимальными премиями. Правило: базовый сценарий потоков – реалистичный, а не пессимистичный, риск – в ставке; пессимистичный сценарий показывают отдельно, как стресс, с той же ставкой. Тогда инвестор видит и ожидаемую оценку, и цену плохого сценария, а не одну заниженную цифру.

Если получатель задает свою ставку

Некоторые получатели бизнес-планов – фонды, институты развития, крупные инвесторы – указывают ставку дисконтирования или порядок ее расчета в своих требованиях. Тогда используют их ставку, а свою обоснованную ставку можно показать дополнительно. Перед подготовкой плана уточните требования получателя: переделывать расчет NPV под другую ставку после подачи – потеря времени.

Как посчитать NPV в Excel за 5 минут

1. В строку выпишите потоки по годам: год 0 – вложения со знаком минус, годы 1–10 – поток, в последнем году добавьте стоимость актива в конце.
2. В отдельную ячейку поставьте ставку, например 25,75%.
3. Формула NPV: =ЧПС(ставка; поток года 1 : поток года 10) + поток года 0. Функция ЧПС дисконтирует потоки, начиная с первого года, поэтому вложения нулевого года прибавляют отдельно.
4. Формула IRR: =ВСД(поток года 0 : поток года 10).
5. Постройте таблицу NPV при 3–5 ставках – это и есть анализ чувствительности.

Самая частая ошибка в Excel – включить поток нулевого года в функцию ЧПС. Тогда вложения дисконтируются на год, и NPV завышен. Вторая – брать месячные потоки с годовой ставкой: для месячных потоков ставку переводят в месячную.

Как обосновать ставку в бизнес-плане

Короткий абзац в разделе «Финансовый план» снимает вопросы эксперта:

> Ставка дисконтирования для собственника – 25,75%: базовая ставка Нацбанка 15,75% (решение от 23.10.2026) плюс премия за размер малого бизнеса 4%, отраслевая премия за сезонность туристического потока 3% и проектная премия за новый объект без истории загрузки 3%. Для оценки проекта целиком используется WACC 17,3% с учетом кредита «Өрлеу» под 12,6%; налоговый щит не применяется, так как проект на упрощенной декларации. Потоки рассчитаны в ценах 2026 года без индексации.

Такой абзац показывает три вещи: откуда каждое число, что учтено в риске и какая логика потоков. Эксперт может не согласиться с премией 3% – но он видит, как ее изменить, и не считает ставку взятой с потолка.

Чувствительность: покажите вывод при разных ставках

Даже обоснованная ставка – экспертная оценка. Поэтому NPV показывают не одной цифрой, а таблицей при 3–5 ставках, как выше. Инвестор сразу видит, что проект с покупкой здания положителен до ставки около 24% и отрицателен выше. Это честнее, чем подобрать одну «удобную» ставку.

Для малого бизнеса полезно добавить и дисконтированный срок окупаемости: при ставке 25% вложения в гостиницу в арендованном здании – 25 млн ₸ – возвращаются на второй год, а с покупкой здания дисконтированная окупаемость выходит за 10 лет и держится на стоимости здания в конце.

Ставка для разных целей одного проекта

Один и тот же бизнес-план иногда читают и банк, и инвестор, и сам владелец. Ставка для каждого из них своя, и это нормально:

Покажите в плане, какая ставка для какого расчета используется, – и читатель не будет искать противоречия.

Типовые ошибки

1. Ставка 10% из чужих методичек. Ниже безрисковой ставки в Казахстане.
2. Налоговый щит на упрощенке. Проценты не уменьшают налог с дохода.
3. Поток проекта со ставкой собственника. Занижает NPV и «убивает» хорошие проекты.
4. Номинальная ставка к потокам без инфляции – без оговорки. Нужно явно написать, что это консервативно.
5. Одна ставка без чувствительности. Вывод зависит от экспертной премии – покажите диапазон.
6. Премии без объяснений. «Риск 10%» без расшифровки эксперт не примет.

Чек-лист раздела о ставке

Частые вопросы

Какую ставку дисконтирования взять для малого бизнеса в Казахстане?

Обычно 20–30%: базовая ставка Нацбанка 15,75% плюс премии за размер, отрасль и проект. Конкретную цифру обосновывают по компонентам.

Можно ли взять ставку по кредиту как ставку дисконтирования?

Только как часть WACC. Ставка кредита – стоимость долга; свои деньги стоят дороже, потому что их риск выше. Если весь проект на кредите, ставка дисконтирования все равно выше ставки кредита.

Что такое WACC простыми словами?

Средняя цена денег проекта: сколько стоит каждый тенге с учетом долей своих денег и кредита. В примере – 17,3%.

Почему на упрощенке нет налогового щита?

Налог на упрощенке считают с дохода без учета расходов, поэтому проценты по кредиту его не уменьшают. На общем режиме проценты уменьшают облагаемую прибыль и КПН.

Что делать, если NPV отрицательный при моей ставке?

Проверить, правильно ли подобраны поток и ставка (проект или собственник), и посмотреть на рычаги: дешевле финансирование, ниже вложения, аренда вместо покупки. В примере аренда здания вместо покупки делает проект очень доходным, а покупка – пограничным.

Нужна ли ставка дисконтирования для бизнес-плана в банк?

Для небольших кредитов – редко: банку важнее DSCR. Для инвестиционных кредитов и программ развития – да, NPV и IRR часто обязательны.

Какая ставка дисконтирования у банков?

Банк при оценке кредитной заявки обычно смотрит не на NPV, а на DSCR. Если в методике банка или программы нужен NPV, ставку часто задают требованиями – например, на уровне стоимости фондирования или ставки по продукту.

Как часто менять ставку в плане?

При изменении базовой ставки Нацбанка или условий финансирования. Если план готовили при одной базовой ставке, а подаете при другой – пересчитайте и обновите дату в обосновании.

Нужна ли ставка дисконтирования, если я вкладываю только свои деньги?

Для решения «стоит ли вкладывать» – да: она показывает, зарабатывает ли проект больше, чем вы могли бы получить с меньшим риском. Для этого достаточно ставки собственника – кумулятивной или по альтернативной доходности.

Можно ли взять ставку дисконтирования равной инфляции?

Нет: инфляция – только часть ставки. Ставка должна покрывать и стоимость денег без риска, и риск бизнеса. При инфляции около 9% и базовой ставке 15,75% ставка малого бизнеса заметно выше обеих.

Как ставка влияет на дисконтированный срок окупаемости?

Чем выше ставка, тем меньше стоят поздние поступления и тем дольше дисконтированная окупаемость. Для гостиницы в аренде при 25% вложения возвращаются на второй год, а с покупкой здания дисконтированная окупаемость выходит за горизонт 10 лет.

Что брать за безрисковую ставку: базовую ставку или депозит?

Чаще всего – базовую ставку Нацбанка или доходность государственных облигаций на срок, близкий к горизонту проекта. Ставки депозитов в банках могут быть ниже или выше, и у них есть свои условия, поэтому для обоснования удобнее официальная базовая ставка с датой решения.

Чем IRR отличается от ставки дисконтирования?

IRR – ставка, при которой NPV равен нулю; это доходность самого проекта. Ставка дисконтирования – требуемая доходность. Если IRR выше ставки – проект создает стоимость.

Следующий шаг

Соберите ставку по компонентам, посчитайте NPV проекта при 3–5 ставках и отдельно – поток собственника с кредитом. Подробно о формулах NPV и IRR – в статье окупаемость, NPV и IRR простыми словами. Если нужен бизнес-план для инвестора с обоснованием ставки, закажите бизнес-план для инвестора.