ТЭО строительства: состав, стоимость и сроки – на примере склада 2 000 м² под Алматы

Технико-экономическое обоснование строительства (ТЭО) – это расчет до проекта: можно ли построить объект на этой земле, сколько он будет стоить под ключ и окупится ли он. Для склада класса B на 2 000 м² в Илийском районе Алматинской области ТЭО дает такой ответ: вложения 328 700 000 ₸ вместе с землей, сетями и экспертизой, доход от аренды при 90% заполнения – 6,3 млн ₸ в месяц, чистый поток – 4 216 667 ₸, окупаемость – 6,5 года после ввода. Главная находка ТЭО: «склад от 30 000 ₸ за м²» из объявлений – это только каркас и панели, а склад под ключ стоит от 110 000 ₸ за м².

Коротко

• ТЭО строительства нужно до проектирования: оно проверяет площадку, технические решения, стоимость и окупаемость, когда менять решение еще дешево.
• Обязательное ТЭО – для государственных инвестиционных проектов (правила по приказу МНЭ № 59) и для СЭЗ (приказ МИИР № 501). Частному заказчику его требуют банк, инвестор или он сам.
• С 1 июля 2026 года действует новый Строительный кодекс: экспертиза всех разрабатываемых проектов обязательна, а начинать строительство без инженерных изысканий нельзя.
• Склад 2 000 м²: стройка 220 млн ₸, земля 50 млн ₸, сети и площадка 40 млн ₸, проект и экспертиза 7,7 млн ₸, резерв 11 млн ₸.
• Аренда складов в Алматинской области – 2 000–5 000 ₸ за м² в месяц. При 3 000 ₸ вместо 3 500 ₸ окупаемость растет с 6,5 до 8,2 года.

Что такое ТЭО строительства и чем оно отличается от проекта

ТЭО – предпроектная стадия. Оно отвечает на четыре вопроса: что строить, где, за сколько и окупится ли. Проект (эскизный, рабочий) отвечает на другой вопрос – как именно строить: чертежи, спецификации, сметы для подрядчика. Проект стоит в разы дороже ТЭО, поэтому ошибку дешевле найти на стадии обоснования.

Для склада под аренду ТЭО и бизнес-план часто объединяют в один документ: техническая часть плюс финансовая модель. Чем ТЭО отличается от бизнес-плана в целом, мы разобрали в статье ТЭО: что это и когда нужно в РК.

Когда ТЭО обязательно, а когда его просят

Государственные инвестиционные проекты. Порядок разработки, экспертиз и случаи, когда ТЭО не нужно, задают правила по приказу и.о. министра национальной экономики № 59 от 28.06.2025.

СЭЗ и индустриальные зоны. Структура ТЭО участника – приказ МИИР № 501 от 11.07.2019, семь разделов. Подробно – в статье ТЭО для СЭЗ.

Частное строительство. Закон не требует ТЭО от частного заказчика склада. Но банк при кредите на строительство просит обоснование стоимости и источника погашения – Halyk в требованиях к ТЭО прямо называет мощность объекта, производственный план, риски срыва покупки актива и ОПиУ и ДДС по месяцам. Инвестор просит ТЭО, чтобы сравнить доходность с другими вариантами.

Что изменилось в 2026 году. С 1 июля действует новый Строительный кодекс. По нему экспертиза становится обязательной для всех разрабатываемых и корректируемых проектов, включая проекты детальной планировки, а начинать строительство без инженерных изысканий запрещено. Для ТЭО это значит: изыскания и экспертизу нужно заложить в стоимость и график сразу, а не «если потребуется».

Что проверяет получатель ТЭО

Структура ТЭО строительства по шагам

1. Обоснование потребностирынок складов района, ставки и заполненность, целевые арендаторы
2. Площадказемля, назначение, ПДП, подъезды, сравнение 2–3 вариантов
3. Технические решениякласс склада, высота, полы, ворота, пожарная безопасность
4. Инженерное обеспечениетехнические условия и стоимость подключения
5. Стоимость строительстваукрупненная смета по видам работ, резерв на непредвиденное
6. Организация и срокиизыскания, проект, экспертиза, разрешения, СМР, ввод
7. Финансовая модельдоход, расходы, налоги, поток, окупаемость, NPV
8. Риски и стрессыставка, заполнение, удорожание, задержка ввода

Сквозной пример: склад 2 000 м² в Илийском районе

Шаг 1. Спрос и ставка аренды

Закладываем склад класса B на 2 000 м²: неотапливаемый, высота 8–10 м, бетонный пол, двое ворот с пандусом. По объявлениям Krisha.kz на 30 октября 2026 года склады в Алматинской области сдаются по 2 000–5 000 ₸ за м² в месяц: «Коксай» на Мерей, 2Б – 2 914 м² по 3 500 ₸, комплекс в Первомайской промзоне – 2 700 м² по 3 500 ₸, склад на Мерей, 100 – 3 000 м² по 4 500 ₸, на Центральной, 702 – 2 100 м² по 2 000 ₸. Для расчета берем 3 500 ₸ – середину предложения у новых объектов.

Шаг 2. Площадка

Земля – 1 га под коммерческое назначение. Разброс цен на Krisha.kz на 30 октября 2026 года огромный: 2,05 га у Конаева продаются за 53 592 000 ₸ (2 616 ₸ за м²), а 2 га на Суюнбая у самой черты Алматы – за 400 млн ₸ (20 000 ₸ за м²). Для Илийского района закладываем 5 000 ₸ за м² – 50 млн ₸ за гектар. На гектаре помещаются склад 2 000 м², площадка для разворота фур, стоянка и административный блок.

Шаг 3. Стоимость строительства: план против факта

Самая частая ошибка – взять цену из объявления. На Satu.kz ангары и склады из сэндвич-панелей предлагают «от 22 000 – 35 000 ₸ за м²», но это металлокаркас и стеновые панели. Склад, на котором можно работать, – это еще фундамент, бетонный пол с упрочнением, ворота и пандусы, пожарная сигнализация и пожаротушение, освещение, электрика и подъездные пути. Строительство склада «под ключ» на той же площадке объявлений – от 110 000 ₸ за м².

Если взять «от 30 000 ₸ за м²», стройка выглядит как 60 млн ₸ вместо 220 млн ₸ – и проект кажется окупаемым за два года. Это и есть разница между ТЭО и прикидкой: в нашей практике заказчики, которые пришли с ценой из объявления, недооценивали склад в 2–3 раза.

Шаг 4. Сроки

Закладываем 10–12 месяцев до первого арендатора: изыскания и проект – 2–3 месяца, экспертиза – 1–2 месяца, строительство – 6 месяцев, заполнение – еще 2–4 месяца. В эти месяцы деньги уже вложены, а дохода нет. Если строительство идет в кредит, проценты за этот период – отдельная строка в смете.

Шаг 5. Эксплуатация и доход

Сдача склада в аренду (не торговой недвижимости и не рынка) в перечень запрещенных для упрощенки видов (Постановление Правительства № 970) не входит: там из аренды только торговые рынки и торговые объекты категорий 1 и 2. В Илийском районе ставка на 2026 год – 2% (решение маслихата № 52-172 от 28.11.2025), вместо базовых 4% по кодексу. Платежи работодателя – ОПВР 3,5%, социальные отчисления 5% и ООСМС 3%, вместе 11% сверху оклада.

За год – 50 600 000 ₸ чистого потока, доходность вложений – 15,4% годовых. Окупаемость – 6,5 года после ввода, вместе со стройкой и заполнением – около 7,3 года.

Шаг 6. Стрессы

Ставка аренды весит больше всего: 500 ₸ за м² – это 1,7 года окупаемости. Поэтому в ТЭО мы показываем не одну ставку, а ставки 3–5 сопоставимых складов района с датой, и отдельно – есть ли в районе предварительные договоренности с арендаторами.

Шаг 7. Финансирование: выдержит ли поток кредит

Самый важный вывод ТЭО появляется, когда к потоку добавляют платеж банку. Закладываем кредит на 60% вложений – 197 220 000 ₸ на 10 лет, остальное – свои деньги.

На коммерческой ставке склад при 90% заполнения едва покрывает платеж: DSCR 1,01 на нижней ставке и 0,81 на верхней. Любое снижение заполнения – и платить нечем. При ставке 12,6% запас появляется – DSCR 1,45. Это главный результат ТЭО для инвестора: склад под аренду окупается на свои деньги или на льготном финансировании, а на рыночном кредите 22–30% – нет. Склады под аренду входят в приоритетные отрасли «Өрлеу»: в перечне есть 68.20.8 «Аренда (субаренда) и управление собственными или арендованными складскими помещениями» и складирование товаров (52.10). Ставка – не более 12,6%, срок – до 10 лет, кредит выдает банк-партнер «Даму» после своей проверки и залога.

Еще одна строка, которую забывают: проценты в период стройки. Если кредит выбирается равномерно за 10 месяцев, проценты по ставке 22,75% за это время – около 18,7 млн ₸, и платить их нужно до первого арендатора.

Шаг 8. NPV и IRR: стоит ли вообще строить

Считаем 15 лет аренды после года стройки, без продажи объекта в конце. IRR – доходность, при которой NPV равен нулю, – получается 11,0% годовых. NPV при ставке дисконтирования 12% – минус 21,0 млн ₸, при 15% – минус 71,4 млн ₸.

Отрицательный NPV не значит, что склад убыточен: он приносит 49 млн ₸ в год. Он значит, что при доходности альтернатив 12–15% (депозит, облигации, другой бизнес) эти деньги выгоднее вложить туда. Склад становится интересным, если ставка аренды ближе к 4 500 ₸ за м², земля дешевле или объект в конце продается – стоимость здания через 15 лет в расчете не учтена. Как считать NPV и IRR, мы разобрали в статье окупаемость, NPV и IRR.

Шаг 9. Строить поэтапно: меньше денег, но хуже доходность

Частый вопрос заказчика: а если построить сначала 1 000 м², а вторую половину – когда первая заполнится? ТЭО отвечает цифрами. Первая очередь обходится в 205,5 млн ₸: стройка 110 млн ₸, но земля 50 млн ₸ и подключение сетей 25 млн ₸ – те же, что для всего склада, плюс площадка, проект и резерв. Ее чистый поток – 1 676 083 ₸ в месяц, доходность – 9,8% годовых против 15,4% у склада целиком.

Причина в постоянных затратах: земля, сети, охрана и управляющий почти не зависят от площади. Поэтапное строительство оправдано, когда денег на весь объект нет или спрос на 2 000 м² не подтвержден. Тогда в ТЭО закладывают сети и площадку сразу под полный объем, а вторую очередь – отдельным решением через 1–2 года с новой проверкой ставок.

Сколько стоит и сколько длится разработка ТЭО

Стоимость ТЭО зависит от трех вещей: нужна ли инженерная часть с расчетами конструктива и сетей, сколько вариантов площадок и решений сравнивать и для кого документ – для себя, банка или госоргана. По нашей базе услуг разработка для СЭЗ и СПК начинается от 400 000 ₸, для ФРП – от 1 000 000 ₸. Изыскания, проектирование и экспертиза в эту цену не входят: это отдельные договоры с проектной организацией и экспертизой.

По срокам: финансово-экономическая часть ТЭО склада – 2–4 недели после получения исходных данных. Дольше всего ждут технические условия на подключение сетей: без них стоимость подключения остается допущением, и это первое, что спросит банк. Подробнее о цене – в статье сколько стоит бизнес-план.

Типовые ошибки в ТЭО строительства

1. Цена каркаса вместо склада под ключ. Разница – в 3–4 раза: 30 000 против 110 000 ₸ за м².
2. Нет изысканий и экспертизы в смете и графике. С июля 2026 года без них не начать стройку.
3. Подключение сетей «по факту». Без ТУ это неизвестная сумма в миллионы.
4. Аренда с первого месяца после стройки. Заполнение склада занимает 2–4 месяца.
5. Одна ставка аренды на весь срок. Без стресса банк сам посчитает 3 000 ₸ вместо 3 500 ₸.
6. Не тот режим налогов. Сдача торговой недвижимости и рынков на упрощенке запрещена – склад нужно описать точно.
7. Нет налога на имущество. Для ТОО это 1,5% стоимости здания в год – 3,9 млн ₸ на нашем складе.

Частые вопросы

Что входит в ТЭО строительства?

Обоснование потребности и рынок, площадка и ее сравнение, технические решения, инженерное обеспечение, укрупненная стоимость строительства, организация и сроки, финансовая модель и риски. Для госпроектов и СЭЗ состав задают правила № 59 и приказ № 501.

Обязательно ли ТЭО для частного строительства?

Закон не требует ТЭО от частного заказчика склада или офиса. Его просят банк при кредите на стройку и инвестор. Обязательны для частного проекта по новому Строительному кодексу инженерные изыскания и экспертиза проекта.

Сколько стоит разработка ТЭО?

Зависит от объема инженерной части и числа вариантов. Наши цены на обоснование для СЭЗ и СПК – от 400 000 ₸, для ФРП – от 1 000 000 ₸; изыскания, проект и экспертиза оплачиваются отдельно.

Сколько времени делается ТЭО?

Финансово-экономическая часть – 2–4 недели после исходных данных. Общий срок определяют технические условия на сети и коммерческие предложения подрядчиков.

Сколько стоит построить склад в Алматинской области?

Каркас и панели – от 22 000–35 000 ₸ за м² по объявлениям на Satu.kz, склад под ключ – от 110 000 ₸ за м². Для 2 000 м² вместе с землей, сетями, площадкой, проектом и резервом в нашем расчете – 329 млн ₸.

За сколько окупается склад под аренду?

В нашем расчете – 6,5 года после ввода при 3 500 ₸ за м² и 90% заполнения, около 7,3 года с начала проекта. При ставке 4 500 ₸ – 4,6 года, при 3 000 ₸ – 8,2 года.

Чем ТЭО отличается от проектно-сметной документации?

ТЭО отвечает, стоит ли строить и сколько это стоит укрупненно. Проектно-сметная документация – как именно строить: чертежи и сметы для подрядчика и экспертизы. ТЭО делают до проекта, чтобы не платить за проект неокупаемого объекта.

Можно ли построить склад в кредит?

Можно, но ТЭО должно показать, что поток покрывает платеж. В нашем расчете кредит на 60% вложений под 22,75% дает DSCR 1,01 – поток едва покрывает платеж. Под 12,6% – DSCR 1,45. Поэтому для склада под аренду ищут льготное финансирование, увеличивают долю своих денег или строят поэтапно.

Какой IRR у склада под аренду?

В нашем примере – 11,0% годовых за 15 лет аренды без продажи объекта. Это ниже рыночных ставок по кредитам, поэтому проект имеет смысл на собственные деньги инвестора, которому нужен стабильный доход, или при более высокой ставке аренды: при 4 000 ₸ за м² IRR – 14,0%, при 4 500 ₸ – 16,9%.

Что делать, если ТЭО показало, что стройка не окупается?

Это и есть польза ТЭО: вы узнали это до проекта и стройки. Дальше есть четыре рычага, и каждый проверяют в модели: дешевле земля (участок дальше от города или с готовыми сетями), выше ставка аренды (теплый склад, ответственное хранение), меньше кредит или ниже ставка (льготное финансирование, больше своих денег), меньше объект (первая очередь). Если ни один рычаг не дает DSCR выше 1,3 и IRR выше стоимости ваших денег, правильное решение – арендовать или купить готовый склад.

Кто разрабатывает ТЭО строительства?

Обычно две стороны: техническую часть – площадку, решения, инженерию, укрупненную стоимость – готовит проектировщик или инженер-сметчик, экономическую часть – рынок, финансовую модель, кредит и риски – финансовый консультант. Важно, чтобы обе части опирались на одни цифры: стоимость из технической части без изменений переходит в модель.

Можно ли сдавать склад в аренду на упрощенке?

Да, если это не торговый рынок и не торговая недвижимость, указанные в Постановлении № 970. Ставка – по решению маслихата района: в Илийском районе – 2%, базовая по кодексу – 4%.

Следующий шаг

Прежде чем заказывать проект, соберите три вещи: документы на землю с целевым назначением, запросы на технические условия и ставки 3–5 соседних складов. С ними ТЭО за 2–4 недели покажет, окупается ли стройка. Если нужно ТЭО для банка, инвестора или СЭЗ, посмотрите наши услуги по ТЭО и финансовым моделям.