Аренду помещения под бизнес в бизнес-плане оценивают не по цене за квадратный метр, а по тому, сколько она забирает из выручки. Для магазина у дома ориентир – 3–6% оборота; выше 8% магазин работает на арендодателя. В бизнес-план аренда входит четырьмя строками: депозит и первый месяц – в стартовые вложения, ежемесячная плата – в постоянные расходы, коммунальные – отдельно, если не включены, индексация – с второго года. Пример: в Семее помещение на Шакарима, 20 стоит 8 235 ₸ за м², а на Шугаева, 153а – 2 500 ₸ за м². Дорогое место выгоднее только если даст выручку хотя бы на 11% больше. Для магазина у дома мы выбираем помещение на 100 м² за 250 000 ₸ в месяц. Владельцу остается 699 275 ₸ в месяц при выручке 9 млн ₸, а в первый месяц – 315 245 ₸.
Коротко
- Главный показатель – аренда на 1 000 ₸ выручки, а не цена за м².
- Депозит, первый месяц и аренда во время ремонта – стартовые вложения, а не расход первого месяца работы.
- Коммунальные платежи часто не входят в аренду: для магазина с холодильниками это 60–90 тыс. ₸ в месяц.
- Индексацию закладывают в план со второго года: 5–10% в год или по договору.
- Для кредита и гранта договор аренды должен покрывать срок кредита или минимум 2–3 года.
Шаг 1. Посмотреть рынок: что предлагают в Семее
Коммерческие помещения в Семее в выдаче Krisha.kz 31 октября 2026 года:
| Адрес | Площадь | Аренда в месяц | За м² | Что за место |
|---|---|---|---|---|
| Шакарима, 20 – остановка «Центр» | 85 м² | 700 000 ₸ | 8 235 ₸ | центр, отдельное здание магазина |
| Шакарима, 20 – Шакарима / Ибраева | 90 м² | 700 000 ₸ | 7 778 ₸ | центр, свежий ремонт |
| Найманбаева, 126/132 – у ЦОНа | 85 м² | 467 500 ₸ | 5 500 ₸ | центральный район, 2020 г.п. |
| Ломоносова, 28/1 – Красный Кордон | 50 м² | 200 000 ₸ | 4 000 ₸ | отдельное здание, 2024 г.п. |
| Шугаева, 153а – Красный Кордон | 100 м² | 250 000 ₸ | 2 500 ₸ | 2025 г.п., свежий ремонт, отдельный вход |
Разница в цене за м² – в 3 раза. Но для магазина у дома центр города не нужен: покупатель идет за хлебом и молоком в соседний дом, а не через весь город. Поэтому сравниваем три помещения в стороне от главной улицы: торговое помещение напротив ЦОНа на Найманбаева и два отдельных здания в Красном Кордоне – на Ломоносова и Шугаева.
Шаг 2. Оценить выручку на каждом месте
Выручку оценивают для каждого помещения отдельно – от числа жителей и потока у входа. Подробно о методах – в статье как рассчитать выручку в бизнес-плане. Для нашего примера – допущения после наблюдения за потоком и магазинами рядом:
| Помещение | Площадь | Выручка в месяц | Почему |
|---|---|---|---|
| Найманбаева, 126/132 | 85 м² | 11 млн ₸ | плотная застройка, ЦОН рядом, высокий поток днем |
| Шугаева, 153а | 100 м² | 9 млн ₸ | спальный район, два конкурента в 300 м, удобная парковка |
| Ломоносова, 28/1 | 50 м² | 5,5 млн ₸ | частный сектор, мало площади под ассортимент |
Разброс выручки – в 2 раза при разнице в площади меньше чем вдвое: место и поток важнее квадратных метров.
Шаг 3. Посчитать аренду на 1 000 ₸ выручки
Делим месячную аренду на ожидаемую выручку и умножаем на 1 000 – получаем, сколько тенге аренды «сидит» в каждой тысяче выручки:
| Помещение | Аренда | Выручка | Аренда на 1 000 ₸ выручки | Доля аренды |
|---|---|---|---|---|
| Шугаева, 153а | 250 000 ₸ | 9 000 000 ₸ | 28 ₸ | 2,8% |
| Ломоносова, 28/1 | 200 000 ₸ | 5 500 000 ₸ | 36 ₸ | 3,6% |
| Найманбаева, 126/132 | 467 500 ₸ | 11 000 000 ₸ | 43 ₸ | 4,3% |
Самое дешевое помещение по цене – на Ломоносова – по доле в выручке не самое выгодное: маленькая площадь ограничивает ассортимент и выручку. Самое дорогое – на Найманбаева – забирает 4,3% выручки: это нормально для продуктового магазина, но запас меньше.
Шаг 4. Довести до результата
Сравнивать помещения по аренде недостаточно – нужно посчитать, сколько остается владельцу. Магазин у дома на упрощенке в Семее (ставка 2%, решение маслихата № 51/272-VIII от 26.11.2025), торговая наценка дает 24% валовой маржи, 70% покупок – по Kaspi QR.
| Строка, ₸ в месяц | Шугаева | Найманбаева | Ломоносова |
|---|---|---|---|
| Выручка | 9 000 000 | 11 000 000 | 5 500 000 |
| Валовая маржа 24% | 2 160 000 | 2 640 000 | 1 320 000 |
| Продавцы с платежами работодателя | (799 200) | (799 200) | (599 400) |
| Аренда | (250 000) | (467 500) | (200 000) |
| Коммунальные: свет для холодильников, отопление | (90 000) | (80 000) | (55 000) |
| Прочие | (60 000) | (60 000) | (60 000) |
| Kaspi QR, 0,95% от 70% выручки | (59 850) | (73 150) | (36 575) |
| Налог 2% | (180 000) | (220 000) | (110 000) |
| Платежи ИП за себя | (21 675) | (21 675) | (21 675) |
| Владельцу | 699 275 | 918 475 | 237 350 |
| Безубыточность по выручке | 5,72 млн ₸ | 6,69 млн ₸ | 4,39 млн ₸ |
Продавцы: 4 человека по 180 000 ₸ в две смены с 7:00 до 23:00, в маленьком магазине – 3. Цифры – допущения для расчета.
На бумаге Найманбаева выигрывает: 918 475 ₸ против 699 275 ₸. Но это при выручке 11 млн ₸, которую мы только предполагаем.
Шаг 5. Проверить, при какой выручке дорогое место окупает разницу
Каждые 1 000 ₸ выручки на Найманбаева приносят 213 ₸ после маржи, эквайринга и налога. Чтобы обогнать Шугаева, магазину на Найманбаева нужна выручка не меньше 9,97 млн ₸ в месяц – на 11% больше, чем на Шугаева.
| Выручка на Найманбаева | Владельцу, ₸ | Против Шугаева при 9 млн ₸ |
|---|---|---|
| 11 000 000 | 918 475 | лучше на 219 200 ₸ |
| 9 970 000 | около 699 000 | равно |
| 9 000 000 | 491 775 | хуже на 207 500 ₸ |
| 8 000 000 | 278 425 | хуже на 420 850 ₸ |
Дорогое место – ставка на выручку. Если поток окажется таким, как в плане, оно выигрывает. Если выручка окажется на 18% ниже плана – 9 млн ₸, – владелец получит на 207 500 ₸ в месяц меньше, чем на Шугаева. Для первого магазина без опыта мы выбираем помещение на Шугаева: риск ниже, безубыточность на 1 млн ₸ ниже, запас прочности больше.
Шаг 6. Заложить аренду в бизнес-план правильно
Стартовые вложения. До открытия арендатор платит депозит и первый месяц, а пока идет ремонт и монтаж холодильников – еще 2–4 недели аренды без выручки. Эти суммы – часть вложений:
| Статья | ₸ |
|---|---|
| Депозит – 1 месяц | 250 000 |
| Первый месяц аренды – время ремонта и выкладки | 250 000 |
| Косметический ремонт, вывеска | 1 500 000 |
| Холодильники, витрины, стеллажи, касса | 4 000 000 |
| Первоначальный товарный запас | 4 500 000 |
| Резерв | 500 000 |
| Итого | 11 000 000 |
Если договориться об арендных каникулах – месяце без оплаты на время ремонта, – вложения уменьшатся на 250 000 ₸. Арендодатели в спальных районах часто соглашаются: пустое помещение не приносит им ничего.
Депозит – не расход. Это деньги арендатора у арендодателя, которые вернутся в конце договора или зачтутся в последний месяц. В финплане его показывают как вложение, а не как убыток.
Первые месяцы работы. Магазин у дома набирает постоянных покупателей 2–3 месяца. Закладываем 80% выручки в первый месяц и 90% во второй:
| Месяц | Выручка | Владельцу, ₸ |
|---|---|---|
| 1 | 7 200 000 | 315 245 |
| 2 | 8 100 000 | 507 260 |
| 3 и дальше | 9 000 000 | 699 275 |
Каждый месяц – в плюсе, потому что аренда во время ремонта уже оплачена из вложений, а не из выручки первого месяца.
Индексация. Договор аренды часто позволяет арендодателю поднимать ставку раз в год. Если в договоре это есть, закладываем индексацию: +10% со второго года – аренда 275 000 ₸, владельцу 674 275 ₸ в месяц. Для магазина у дома – терпимо. Но лучше зафиксировать ставку на 2–3 года или ограничить рост в договоре.
Коммунальные. Для продуктового магазина электричество – заметная статья: холодильники и морозильные лари работают круглосуточно. Уточните, входят ли коммунальные в аренду и есть ли отдельный счетчик. Если в объявлении «свет, вода, отопление» – это значит, что они подведены, а не что они бесплатны.
Что проверить в договоре аренды
Цифры в плане держатся, только если их закрепляет договор. Перед подписанием пройдите по девяти пунктам:
| Пункт | Почему важно |
|---|---|
| Срок – минимум 2–3 года или на срок кредита | банк и программы поддержки требуют, чтобы бизнес работал на месте весь срок кредита или гранта |
| Право арендодателя на помещение | свидетельство или выписка о собственности; иначе договор можно оспорить |
| Назначение помещения | коммерческое, а не жилое; для продажи продуктов – соответствие санитарным требованиям |
| Индексация | как часто и на сколько; лучше фиксированный процент |
| Расторжение | за сколько месяцев предупреждать, возвращается ли депозит |
| Ремонт и улучшения | кто платит и что будет с ними при выезде |
| Коммунальные | включены или отдельно, по какому счетчику |
| Арендные каникулы | месяц без оплаты на время ремонта |
| Кто арендодатель | если физлицо без ИП, а вы – ИП или ТОО, у вас могут появиться обязанности налогового агента по подоходному налогу с аренды; уточните у бухгалтера до подписания |
Самые дорогие пункты – срок, индексация и ремонт: ремонт за 1,5 млн ₸ остается в помещении, если арендодатель откажет в продлении.
Аренда для банка и грантов
Банк и программы поддержки смотрят на аренду с трех сторон:
- Срок договора. Кредит на 3 года при договоре аренды на 11 месяцев – вопрос к риску переезда. Лучше договор на срок кредита или с правом продления.
- Доля в расходах. Если аренда – больше 10% выручки, банк засомневается в устойчивости бизнеса.
- Документы. Для льготного кредита по программам «Даму» или гранта нужен договор аренды или письмо о намерениях арендодателя на момент подачи заявки. Не подписывайте договор без понимания, получите ли вы финансирование: начните с письма о намерениях или предварительного договора.
Типовые ошибки
В нашей практике чаще всего ошибаются в двух местах: забывают коммунальные и ставят аренду ремонтного периода в первый месяц работы.
- Выбор по цене за м². Дешевое помещение в неудачном месте дороже дорогого в хорошем – считать нужно долю в выручке.
- Аренда ремонтного периода в первом месяце. Делает первый месяц минусовым на бумаге и пугает банк. Это вложения.
- Депозит как расход. Это возвратная сумма.
- Нет коммунальных. В объявлении – только аренда, а электричество для холодильников – 60–90 тыс. ₸ в месяц.
- Нет индексации. Через год арендодатель поднимает ставку, а план этого не предусматривал.
- Договор короче кредита. Банк видит риск переезда в середине срока.
Чек-лист аренды в бизнес-плане
- Сравнены 3–5 помещений с источником и датой объявлений
- Для каждого оценена выручка и посчитана аренда на 1 000 ₸ выручки
- Депозит и аренда периода ремонта – в стартовых вложениях
- Коммунальные заложены отдельной строкой
- Индексация со второго года – по договору или 5–10%
- Посчитана выручка, при которой дорогое место окупает разницу
- Срок договора покрывает срок кредита или гранта
Частые вопросы
Какая доля аренды в выручке нормальна?
Для продуктового магазина у дома – 3–6%. Для кафе и салонов – 8–12%. Выше 15% – бизнес работает на арендодателя.
Как учесть аренду, если помещение еще не найдено?
Взять 3–5 объявлений в нужном районе, посчитать среднюю цену за м² и показать в плане диапазон. Перед подачей в банк лучше иметь письмо о намерениях от арендодателя.
Можно ли включить аренду в кредит или грант?
Оплата аренды на старте часто входит в оборотные средства по кредитной программе, но условия зависят от программы. Грант на новую бизнес-идею по правилам Минтруда обычно направляют на оборудование, сырье и материалы – проверяйте перечень расходов конкретной программы.
Что выгоднее: аренда или покупка помещения?
На старте малого бизнеса почти всегда аренда: деньги идут в оборудование и товар, а не в стены. Подробный расчет на примере гостиницы – в статье о ставке дисконтирования.
Как договориться об арендных каникулах?
Предложить арендодателю договор на 2–3 года взамен на месяц без оплаты на время ремонта. Для собственника пустого помещения это выгодно.
Нужно ли регистрировать договор аренды?
Уточните требования к вашему сроку и типу помещения у нотариуса или юриста. Для банка важнее подписанный договор с правом собственности арендодателя и сроком на весь кредит.
Следующий шаг
Выпишите 3–5 помещений, оцените выручку на каждом и сравните аренду на 1 000 ₸ выручки и итог для владельца. Как посчитать магазин целиком – в статье бизнес-план продуктового магазина. Если нужен бизнес-план с выбором помещения по цифрам, закажите разработку бизнес-плана.
Источники
- Krisha.kz, аренда коммерческой недвижимости в Семее, выдача 31.10.2026: Шакарима, 20 (1014494964), Шакарима, 20 (1016592443), Найманбаева, 126/132 (661111533), Ломоносова, 28/1 (699911230), Шугаева, 153а (1005973862).
- Ставка упрощенки в Семее – 2%, решение маслихата № 51/272-VIII от 26.11.2025 (список решений маслихатов, pro1c.kz, проверено 30.10.2026).
- Налоговый кодекс РК 2026 – ст. 723–726 (упрощенка), ст. 99 п. 3 (плательщики упрощенки на учет по НДС не встают).
- Kaspi Гид – 0,95%; ставки взносов 2026, платежи ИП 21 675 ₸ – база фактов «Бизнес Проект», разделы 3, 3.1.
- Выручка, маржа, зарплаты, коммунальные и вложения – допущения автора для расчета.
Разберем задачу на бесплатной консультации и назовем стоимость бизнес-плана.
