Земля под бизнес в Астане через ЦРА: условия 2026 года, сроки и что подготовить

Земля под бизнес в Астане через ЦРА – Центр развития Астаны – достается не всем, кто пришел с идеей. Участок из государственной собственности без торгов дают юридическому лицу с проектом от 150 000 МРП, то есть от 648 750 000 ₸ инвестиций, при этом кадастровая стоимость земли – не больше 20% этой суммы. Второй путь – натурный грант по упрощенному инвестиционному контракту: участок в безвозмездное пользование и потом в собственность, на сумму до 30% вложений в долгосрочные активы. ЦРА помогает бесплатно и по принципу «одного окна», но решение принимают акимат и Комитет по инвестициям.

Коротко

• Подавать может только юридическое лицо Республики Казахстан. ИП и физлицу нужно сначала открыть ТОО.
• Путь 1 – участок без торгов: проект от 648 750 000 ₸, кадастровая стоимость земли до 20% инвестиций, подтвердить 50% стоимости проекта своими деньгами или кредитом. Срок по правилам – около 23 рабочих дней.
• Путь 2 – натурный грант: земля и имущество государства до 30% вложений в долгосрочные активы, в собственность – только после аудита выполненных обязательств. Решение по заявке – до 60 рабочих дней.
• В обоих случаях нужен бизнес-план по требованиям уполномоченного органа и рабочая программа проекта по годам.
• В 2026 году правила поменялись: статью 288 о натурных грантах исключили, гранты теперь – в статье 283-3 Предпринимательского кодекса, а форма рабочей программы новая с 1 июля 2026 года.

Что изменилось в 2026 году

С 2026 года натурный грант – землю от государства – дают только по упрощенному инвестиционному контракту (ст. 283-3 Предпринимательского кодекса): старая статья 288 о натурных грантах исключена вместе со статьями 286–290 (Закон № 215-VIII от 18.07.2025, действует с 01.01.2026), а налоговые льготы – по соглашению об инвестициях (ст. 283-1) или соглашению об инвестиционных обязательствах (ст. 283-2). Получить льготы можно только по одному контракту из трех.

У ЦРА в «Путеводителе инвестора» этапы инвестконтракта до сих пор описаны по старой схеме: заключение контракта Комитетом по инвестициям МИД – 27 дней. По действующей статье 293 кодекса заявку рассматривают до 60 рабочих дней, еще 10 рабочих дней готовят контракт и 5 – регистрируют (ст. 294). Планируйте по кодексу: разница – почти два месяца.

Правила определения проекта инвестиционным для предоставления земли (приказ МИД № 11-1-4/590 от 27.12.2021) тоже менялись: в 2025 году переписаны пункты о проверке и отказе, а с 1 июля 2026 года действует новая форма рабочей программы проекта (приказ № 11-1-4/328 от 16.06.2026).

Два пути к земле: без торгов или натурный грант

Это разные процедуры с разными условиями, и в разговоре их часто путают. Участок без торгов вы получаете в землепользование под инвестпроект. Натурный грант – это преференция: участок и имущество государства передаются вам бесплатно, но окончательно – только после выполнения инвестиционных обязательств.

Если оценка участка больше 30% вложений, кодекс разрешает взять его с доплатой разницы (п. 5 ст. 283-3). Это полезно, когда участок дорогой, а проект средний: грант покрывает часть цены, остальное вы платите сами.

Кому подходит, а кому нет

Розничной торговли, операций с недвижимостью и строительства жилья в перечне нет, из торговли туда входит только часть оптовой (группа 46). Магазин или офисный центр через этот механизм землю не получат, сколько бы ни стоил проект. Гостиница и производство – типичные проекты, с которыми приходят в ЦРА.

Порог подтверждения денег зависит от размера проекта (п. 4-1 Правил): при инвестициях от 150 000 до 1 000 000 МРП – не меньше 50% стоимости проекта, от 1 до 7,5 млн МРП – 15%, свыше 7,5 млн МРП – 5%. Подтверждают выписками со счетов, имуществом, долей в бизнесе, выручкой за 3 года по МСФО, кредитной линией или банковской гарантией.

Пошагово: от выбора участка до решения

ЦРА работает как фронт-офис: подбирает участок вместе с Управлением архитектуры, согласует паспорт проекта и сопровождает пакет. Его услуги бесплатны. Порядок для участка без торгов выглядит так.

1. Подобрать участокЦРА с Управлением архитектуры; по путеводителю ЦРА – до 15 дней
2. Согласовать паспорт проектаЦРА, Управление архитектуры, «Астанагенплан», Управление инвестиций
3. Получить акт кадастровой стоимостиесли участок вне населенного пункта или нет утвержденных базовых ставок
4. Подать заявление в акиматна казахском и русском, с бизнес-планом, рабочей программой и справками
5. Проверка акиматом3 рабочих дня; неполный пакет возвращают за 2 рабочих дня
6. Региональный координационный совет15 рабочих дней, заключение «согласовать» или «отказать»
7. Решение акимата5 рабочих дней после положительного заключения

Справку об отсутствии налоговой задолженности берут не раньше чем за 5 рабочих дней до подачи. В нашей практике пакет чаще всего возвращают именно из-за нее: справку заказали заранее, а подача сдвинулась на неделю.

Если совет дал отрицательное заключение, акимат в течение рабочего дня приглашает вас на заслушивание. После него совет пересматривает материалы за 3 рабочих дня. Отказать могут по двум основаниям: проект не соответствует плану развития столицы или документы недостоверны (п. 6 Правил).

Документы и бизнес-план: что проверяют

К заявлению прикладывают (п. 4 Правил):

1. Бизнес-план по приложению 2 к Правилам.
2. Рабочую программу проекта по приложению 3 – по годам, в тысячах тенге.
3. Акт кадастровой стоимости участка, если он нужен.
4. Справку о государственной регистрации ТОО.
5. Устав, если ТОО работает не на типовом уставе.
6. Справку об отсутствии налоговой задолженности, не старше 5 рабочих дней.
7. Подтверждение финансовой состоятельности.

Бизнес-план по Правилам состоит из четырех разделов. Комиссия смотрит не на объем, а на то, чтобы каждый раздел отвечал на свой вопрос.

Рабочая программа – это 12 строк по годам: инвестиции, строительство, капитальные и эксплуатационные затраты, доход, налогооблагаемый и чистый доход, страхование, годовая производительность. Цифры в ней должны совпадать с бизнес-планом до тысячи тенге.

Расчет на примере: цех металлоконструкций на 2 га

Закладываем ТОО, которое строит в Астане цех металлоконструкций (ОКЭД 25.11 – в перечне приоритетных видов). Вложения в долгосрочные активы: строительство цеха и бытового корпуса – 500 млн ₸, оборудование – 300 млн ₸. Еще 100 млн ₸ – оборотные средства на первый год. Участок – 2 га.

Рыночную цену земли берем по действующим объявлениям Krisha.kz на 31 октября 2026 года – только коммерческие участки на окраинах и у трасс, без ИЖС и МЖС:

Диапазон – 7 292–14 348 ₸ за м². Для оценки берем самый близкий аналог по площади и назначению – 2 га у объездной в районе Байконур за 220 млн ₸, 11 000 ₸ за м². Это середина диапазона: крупные участки дешевле за метр, маленькие у трасс – дороже.

Кадастровую стоимость участка – второе условие пути 1, не больше 20% инвестиций, то есть 180 млн ₸ для нашего проекта, – считают не по рынку, а по базовым ставкам платы за землю, и ее показывает акт кадастровой стоимости. Подтвержденных базовых ставок для этого участка у нас нет, поэтому в расчет ее не ставим: запросите акт до подачи и сверьте с пределом.

Если рыночная оценка окажется выше 12 000 ₸ за м², 2 га выйдут за предел гранта. Например, по верхней границе диапазона – 13 571 ₸ за м² у объездной на Кокшетау – участок стоит 271,4 млн ₸: грант покроет 240 млн ₸, а 31,4 млн ₸ разницы инвестор доплачивает сам (п. 5 ст. 283-3).

Что дает земля по гранту. Без него ТОО покупает участок и вкладывает 1,12 млрд ₸ вместо 900 млн ₸. Закладываем годовой денежный поток проекта после налогов 150 млн ₸ на выходе на мощность. Тогда земля за 220 млн ₸ добавляет к сроку окупаемости почти 18 месяцев: 220 / 150 × 12 = 17,6. А участок у трассы за 280 млн ₸ за гектар – такие в выдаче тоже есть – стоил бы 560 млн ₸ за 2 га и удлинил бы окупаемость на 45 месяцев: поэтому выбор аналога для оценки – не формальность. В бизнес-планах для ЦРА мы поэтому всегда показываем два сценария – «с преференцией» и «без нее», с покупкой земли по рыночной цене: комиссия видит, сколько стоит поддержка и устойчив ли проект без нее.

Почему отказывают

1. Вид деятельности не из перечня. Розничная торговля, офисы, жилье. Проверьте свой ОКЭД в ПП № 13 до подбора участка.
2. Заявитель – ИП или физлицо. Правила и кодекс говорят только о юридических лицах РК.
3. Инвестиций меньше 648 750 000 ₸ для участка без торгов. МРП берут на дату подачи.
4. Не подтверждены деньги. 50% для проектов до 1 млн МРП – это не «намерение», а выписка, гарантия или кредитная линия с номером документа.
5. Просроченная справка. Налоговая справка старше 5 рабочих дней – пакет вернут за 2 рабочих дня.
6. Площадь не обоснована. Генплан без расчета площадей – повод урезать участок.
7. Цифры расходятся. Рабочая программа, бизнес-план и заявление показывают разные инвестиции или рабочие места – это «недостоверность документов», одно из двух оснований для отказа.

Что будет после: обязательства и возврат

Натурный грант сначала передают во временное безвозмездное пользование. В собственность или безвозмездное долгосрочное землепользование участок переходит только после аудиторского отчета о выполнении инвестиционных обязательств: решение принимают в течение 3 месяцев после отчета (п. 2 ст. 283-3). Работы по рабочей программе должны закончиться не позже чем за 9 месяцев до окончания контракта (п. 4 ст. 294).

Если обязательства не выполнены и вы не представили документы о возможности продолжить проект, Комитет по инвестициям расторгает контракт в одностороннем порядке через 3 месяца после уведомления (ст. 295). Тогда построенное может оказаться на земле, которая так и не стала вашей. Поэтому график строительства в бизнес-плане ставьте с запасом: задержка подрядчика на полгода – обычное дело, а срок контракта – жесткий.

Частые вопросы

Может ли ИП получить землю через ЦРА?

Нет. И Правила определения проекта инвестиционным, и статья 283-3 Предпринимательского кодекса говорят о юридическом лице Республики Казахстан. ИП сначала регистрирует ТОО и подает заявку от него.

Сколько стоит земля по натурному гранту?

Ноль, если ее рыночная оценка не больше 30% ваших вложений в долгосрочные активы. Если больше – разницу доплачиваете вы. Участок оценивает независимый оценщик по рыночной стоимости.

Какой минимальный проект для участка без торгов?

150 000 МРП на дату подачи заявления – в 2026 году это 648 750 000 ₸. Кадастровая стоимость участка при этом не должна превышать 20% инвестиций.

Сколько времени занимает получение участка?

По Правилам для участка без торгов – около 23 рабочих дней после подачи: 3 – акимат, 15 – координационный совет, 5 – решение. По упрощенному инвестконтракту – до 60 рабочих дней на решение, 10 – на подготовку контракта, 5 – на регистрацию. Подбор участка и согласование паспорта проекта с ЦРА идут до подачи, по путеводителю ЦРА – от 15 дней.

Сколько стоят услуги ЦРА?

Сопровождение ЦРА и Astana Invest бесплатно – об этом пишет акимат Астаны. Платите вы за бизнес-план, оценку участка, проектирование и аудит выполнения обязательств.

Какие проекты чаще всего получают землю?

Производства и гостиницы: оба вида есть в перечне приоритетных по ПП № 13 (25.11 – металлоконструкции, 55.10 – гостиницы). На 2023 год единый пул инвестпроектов Астаны насчитывал 163 проекта примерно на 1,1 трлн ₸ и 15,9 тыс. рабочих мест.

Можно ли продать участок, полученный по гранту?

До выполнения обязательств участок остается государственным и находится у вас во временном пользовании, распоряжаться им нельзя. После аудита и передачи в собственность – это ваше имущество.

Нужен ли отдельный бизнес-план для ЦРА?

Да, по приложению 2 к Правилам: четыре раздела – резюме, технологический, коммерческий, социально-экономический – и рабочая программа по годам. Банковский бизнес-план для этого не подходит: в нем нет уровня передела, местных поставщиков и налогов в местный бюджет.

Следующий шаг

Проверьте три вещи до встречи в ЦРА: ваш ОКЭД в перечне ПП № 13, сумму инвестиций против 648 750 000 ₸ и источник 50% денег. Если все сходится, нужен бизнес-план по приложению 2 с двумя сценариями – с натурным грантом и с покупкой земли. Его мы делаем для проектов в Астане – бизнес-план для ЦРА и Astana Invest, от 350 000 ₸. Чем ТЭО отличается от бизнес-плана, мы разобрали в статье ТЭО: что это и когда нужно, а про площадки с налоговыми льготами – в статье ТЭО для СЭЗ и индустриальной зоны.